近5年，是中国地方政府逐渐回归产业逻辑、依托园区载体、重视国企抓手的5年，这种政府意志与行业趋势的渐进与耦合，在政府园区平台公司身上体现得最为典型。因此，作为一家标志性的、有着近30年片区与园区开发履历的政府园区平台公司，苏高新集团也是火花S-Park近5年来重点观察与调研的对象。
火花S-Park产业地产30强调研团队已经连续三年与苏高新集团董事长贺宇晨就企业经营发展战略进行面对面的深度交流，从第一年的调研更多停留在集团“转型与回归”层面，到第二年重点强调“创新与风控”的平衡，2019年的对话则更近一步，将苏高新集团的企业发展与战略布局置于长三角一体化、苏州产业发展客观规律以及国资国企改革、转型、创新的大背景下，探讨开发区类园区平台公司的顶层设计与操盘路径。
火花S-Park产业地产30强调研：苏高新集团
我们认为，苏州是中国实体经济最为活跃、同时也是产业基础最有代表性的城市，其国有平台公司苏高新集团的思考与实践、尝试与创新、困惑与探索，对于整个行业都是有其参考价值与借鉴意义的。
宏观：读懂大环境，借力小环境
产业地产是一门高深的政治经济学，要读懂产业地产，必须对经济形势、产业趋势、政策风向等有精准的感知与把握——与贺宇晨的交流也从相对宏观的政经环境开始。
从全球产业布局调整与中美贸易战、中国经济阵痛下行的大环境来看，今年显然不是产业地产的发展良机，从去年的沟通中贺宇晨就一再强调“降低负债、把控风险”的重要性，经过一系列的“瘦身健体与主业整合”，苏高新集团已经形成边界清晰、分工明确的城建、置地与产业三大主营业务。
自2018年首次获得AAA评级以来，苏高新在直融条线马力全开，实现了发改委、证监会、交易商协会、保险业协会等条线的“全覆盖”，累计发行企业债、公司债、PPN、超短融、中票、永续债等直融产品365.5亿元，为未来发力备足了粮草。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
无论是集团的战略布局，还是具体的业务架构，贺宇晨为苏高新集团定下的总基调始终是稳字当先。近两年苏高新集团所做的这些工作，也都是为了能够顺利度过产业地产的“至暗时刻”。
“国企的身份定位决定了，国有资产的安全和保值增值永远是排在第一位的，无论是企业的业务布局，还是中长期战略，考虑的一定是通过稳健的发展集聚力量，实现稳中求进。”贺宇晨表示。
大环境寒潮不可逆转，不过具体到苏州乃至长三角的小环境来看，却是另一番景象。一方面，长三角一体化，使得本就有国内首屈一指工业基础的苏州，在承接产业梯度转移与提档升级中会出现大量机会；另一方面，苏州在经历了过去几年对科技产业与产业转型的重点强调后，今年的发展主题重新回归“招商引资”，对于工业立市的苏州来说，对二产工业基础地位的重新重视，也为苏高新集团这样的产业载体与运营服务提供商带来了更积极的政策环境。
5月31日，苏州高新区在东京举办以“携手共赢，同享长三角日资高地新机遇”为主题的招商引资推介会。自1993年第一家日资企业落户苏州高新区以来，20多年来苏州高新区已经集聚了日资企业550多家，其中世界500强企业近20家，累计投资额达70亿美元，在高新区的发展历程中，日资始终发挥着重要支撑作用。苏州高新区党工委书记亲自带队赴日招商，无疑释放了一个重要信号，虽然苏州高新区2018年已经实现地区生产总值1256亿元，工业总产值3500亿元，但是招商引资依然是苏州各级政府工作的重中之重。苏州的产业基础虽然雄厚，不过在近年来的经济结构调整与一波波外资撤离风潮压力下，苏州的招商引资压力始终存在。
2019年，苏州高新区的年度主题是“项目突破年”，作为政府产业发展子弟兵与产业载体提供商，苏高新集团自然在新一轮招商引资、项目突破与产业基础搭建中肩负重要使命。“政府重视招商引资和产业项目，对产业地产来说就是最大的利好。”贺宇晨表示。
这也是火花S-Park一直强调的，未来的产业地产行业，一定是地方政府平台公司与专业产业地产开发商的天下——前者能够长时间深耕一地，与区域的产业与经济发展深度绑定，其优势不仅在于地方政府子弟兵身份下的政策与资源获取优势，更在于从更长时间周期来看，能够充分而持续地享受到产业与区域发展的红利；而后者则在人才与商业模式专业化方面有充足积累，依托与地方政府平台公司的合作，通过轻重结合的方式获取资源，以专业成就产业的姿态，共同做大产业与城市的增量蛋糕并从中分享“手艺人”的市场化、专业化红利。以苏高新集团为代表的这类发达城市开发区类平台公司，走得是介于二者的中间道路。
业务：稳定做基础，创新为突破
资料显示，2018年，苏高新集团实现营业收入90.36亿元，利税总额15.06亿元，同比增长24.79%。“集团的资产总规模与净利润也都在持续稳定增长，这是我们所有业务布局的出发点与基础。”贺宇晨表示，在苏州房地产政策调控不断加压的情况下，集团着力在长租公寓、打工楼翻新、养老社区等有利于改善区域产业人口居住条件的创新领域加大尝试力度，响应“房住不炒”的政策号召。
显然，当前微妙形势下，只有地方平台公司才更能兼顾市场、政治任务和民生的考虑，在贯彻中央与地方控制与发展平衡当中发挥很重要的抓手作用。
产业板块则是贺宇晨最为看重的可持续增长引擎，在这方面，苏高新集团将自己定位于“区域开发运营服务集成商”，围绕着产业功能做强做优做大。
30万平方米的医疗器械产业园加速器预计年底竣工，作为细分领域针对医疗器械行业的专业产业园区，我们之前对苏高新集团的医疗器械产业园进行过多次介绍，其在自主知识产权创新集聚、产业创新生态圈打造、国家产业合作平台搭建、智慧园区体系树立等方面的表现可圈可点，特别是在中科院医工所、东南大学医疗器械研究院、浙江大学苏州工业技术研究院等重要孵化平台，以及江苏省医疗器械检验所苏州分所、江苏省医疗器械产业技术创新中心等针对医疗器械行业最为核心的稀缺产业服务平台的导入，值得专业产业园区开发运营商学习。
作为医疗器械产业园的新一期升级产品，加速器项目已经进入招商阶段，用贺宇晨的话来说，有了前期十多年的产业导入与客户积累，他们的招商已经进入选商阶段。“苏州的土地资源稀缺，有这样一块专业园区载体不容易，我们会重点挑一批成长性和爆发力强的企业。”
除了这个园区之外，苏高新集团2019年产业地产方面的重点项目还包括赛宝项目、新三板产业园、狮山上市企业总部园等，同样也是各具特色：
赛宝项目依托中国赛宝(华东)实验室即信息产业部电子第五研究所华东分所，打造了数千平方米的苏州工业物联网和信息化展示中心，将成为苏州工业自动化与信息化对外展示的一个窗口。这个建面只有几万平方米，围绕工业自动化和信息化为主题打造的小型主题园区，这类小而美的主题园区，将是未来东部沿海发达城市二级产业园区发展的重要方向。
浒墅关的新三板产业园的特点也是小而美，只有50亩地的厂房产品，主要瞄准苏州丰富的新三板上市公司资源，不是从行业与产业角度横向细分，而是从是否是新三板上市公司或者具备新三板上市潜力来衡量和聚集目标客户。
狮山上市企业总部园则是提升更新型的园区，由苏高新集团与属地政府合资进行区域的整体开发运营，将原有的老厂房改造为新型总部园区，同时进行产业升级。在合资公司搭建好片区的整体基础设施（包括区域的地下车库）后，采取土地出让的形式由入驻企业进行载体建设。
“总部园对建筑有统一的要求，要符合区域的整体规划，基本都是50-80米的总部楼宇，且拿地企业必须符合苏州市新兴产业发展的各项条件。”贺宇晨表示，对入住企业的审核极为严格，将由政府方面的多个委办局对企业进行联合审批。
在火花S-Park看来，苏州作为地级市，能够积极对标广东的新型产业用地政策，努力摆脱商住用地出让带来的短期利益诱惑，从产业培育与发展的角度出发，进行长线布局与政策创新，实属不易，也证明了越来越多的地方政府意识到本轮中央对“房地产依赖症”坚决打压的态势不会变，必须从可持续的产业发展与税收方面储备区域发展的动能。
作为少有的地方政府平台中进行异地拓展的企业，苏高新集团在溧阳与张家港也打造了异地园区。这类园区的打造又与苏州大本营的项目不同，苏高新集团完全是市场化操盘，其难点在于既要满足当地政府对产业发展与税收的预期，又要满足自身的经济指标要求，如何做好两者之间的平衡，就上升到我们一直强调的新型政企全周期良性正向博弈关系建立的层面了。只有两方面平衡得好，才有拿到下一期项目用地的可能。
据贺宇晨介绍，两个异地园区进展顺利，溧阳项目已经拿到新一期72亩土地。“地方政府愿意接着供地，说明了当地政府对我们过去工作的认可，不过在集团的战略版图中，苏州大本营始终是重点，对于异地园区，我们的态度是谨慎发展，不求大不求快，有一个做好一个，绝不盲目扩张。”贺宇晨表示。
理念：一切围绕产业
如果找同类的话，苏高新集团与张江高科、无锡新加坡工业园很相似：都位于长三角制造业最发达的城市，所在城市产业能级高，土地极度稀缺，地方政府意志很强，也很少为钱发愁，这些区域的政府园区平台公司面对的是另一种烦恼，如同“螺蛳壳里做道场”，既要发展好的产业，又没有足够的纵深腹地，守着身边的金蛋却不能过度赚钱和快速上规模，只能一切围绕产业，不断做三个优化——优质土地资源整合、优质产业资源集聚和优化管理组织结构。
苏高新集团的情况就是这样典型，比如医疗器械加速器项目，即使有50%可售的政策空间，其前期也基本以出租为主，除非成长性与资质特别优质的企业，后期才会根据企业意愿出售一部分；又比如今年集团承担了南京大学苏州校区的建设任务，集团管理层的第一反应是从产学研联动角度，如何最大限度打好这张产业牌，积极对接南大系企业、南大校友系企业、南大教师投资企业等潜在合作伙伴，合作模式也可以是合股或者共同投资产业基金等多种形式，最大限度为区域储存优质产业IP与产业项目。
另一方面，如何在财务报表要求与发展产业方面求得平衡，是贺宇晨近期思考的重点。“比如政府希望我们对园区企业收的租金是10块，从园区运营企业自身经营业绩角度，我希望保本角度出发至少收到20块。我看重的企业是现金流好的，能给出高租金的让我企业报表好看的，政府看重的是税收好，长远发展通过租金补贴能够上市的企业，两者都没有错，但出发点不同，诉求也不同，中间永远需要不断的去平衡。”贺宇晨表示。
他现在的思路是，通过一些对外投资改善报表，进而为产业板块“减负”，使团队“轻装上阵”，能更多从区域与产业发展角度，而不是自身经营业绩角度考虑问题，使企业与政府的诉求与出发点尽可能一致。
“政府其实比我们思考得更长远，我们虽然是国有企业，但也是企业，有自己的业绩考核要求，我现在做的就是给产业板块团队尽可能宽松的考核环境，让他们把更多精力放在配合政府吸引好企业，为区域产业发展蓄力，长期来看对我们和政府都是有利的。当然，前提还是不能亏本，国有资产保值增值是最大的红线。”贺宇晨表示。
公允地说，苏高新集团的财务报表肯定不是产业地产行业最漂亮的，但是由于信用等级高，又有整个高新区乃至苏州市的背书，融资充裕，资产雄厚，所以处于比较安全和舒服的水位上，反而能够好整以暇的去想一些创新的事情，对政府的诉求也能够兼顾，并且想办法实实在在做漂亮了——这是未来大多数开发区类政府平台公司必须去争取达到的一种状态。
在我们看来，当前的行业大环境不算有利，尤其是民营企业首当其冲，产业地产固有的以租售为主要收益的商业模式都将受到冲击。而谁能在区域深耕，谁能拿到更多的稀缺资源，谁就能在这个行业生存下来与发展壮大。政府平台公司作为地方政府子弟兵，这方面自有天然优势，但其弱项在于机制灵活性与团队专业度。
所处经济与产业基础较为发达的苏州，且在市场化、专业化方面已经有较多探索与积淀的苏高新集团，如能一贯保持这种以产业为核心的发展路径，不断将政府的功能性任务市场化、专业化、产品化，“立足区域，高效服务，藏富国企”，并将早期片区发展以及后期飞地园区打造等实操经验进行结合，将为行业带来更多有借鉴意义的思考与实践。
